Investir dans l’immobilier locatif au Maroc Combien cela rapporte ?

Si vous avez aimé ou souhaitez réagir à cet article, ce serait sympa de me laisser un commentaire. Pour vous en remercier vous recevrez en cadeau un bel album photo sur la ville d'El Jadida extrait de mon livre "Photos du Maroc El Jadida Les Doukkalas". Ps Pour les spammeurs, this blog is nofollow

Investir pour louer votre bien au Maroc ?

Commençons par cet extrait d’un site professionnel de l’immobilier (Logic-immo.ma) qui résume assez bien la situation actuelle du marché immobilier .
Comme nous le pressentions au début de l’année, l’immobilier au Maroc dans son ensemble confirme pour l’année 2011 des performances plutôt stables, ce qui est assez remarquable par les temps qui courent.
Mais le plus grand motif de satisfaction nous vient du marché du locatif, superstar annoncée de l’année 2012.
Le prix des biens proposés à la location se maintiennent malgré une forte demande.
Un paradoxe ? Pas vraiment. Un secteur où tout le monde – propriétaires comme locataires – semble trouver son compte, les taux de rendement sont toujours aussi attractifs et les futurs accédants ne mettent en moyenne qu’une quinzaine de jours pour trouver le nid de leurs rêves. Une bonne nouvelle en annonçant souvent une autre, le ministre de l’Habitat, Nabil Benabdallah, lance le « locatif social », inspiré du modèle français des HLM. Un programme ambitieux qui, selon son auteur, devrait réduire considérablement le déficit en logements sociaux et le nombre d’habitats sous-équipés.

Un investissement locatif pour le futur. Est ce une bonne idée ?

Certainement car pourquoi ne pas joindre l’utile à l’agréable en achetant et louant votre bien, prévoyant ainsi d’y passer une retraite heureuse ?
(Service de gestion locative dont nous nous chargeons d’ailleurs depuis 2004 sur El Jadida. Consultez notre rubrique concernant les locations à long terme sur jadidalocations.com )

Voici à ce sujet un site qui développe la question de la rentabilité d’un tel investissement.

http://www.selektimmo.com/magazine/conseils/investissement-locatif-maroc-calcul-rentabilite/fr/

L’article est un petit peu technique mais ce qu’il faut en retenir comme synthèse est

- qu’une bonne rentabilité locative tient par-dessus tout à l’emplacement du bien.

- qu’il doit se situer dans un secteur où la demande locative est stable. Mieux vaut éviter d’investir dans des secteurs où le prix du m2 est élevé, ce qui rogne la rentabilité.

J’y ajouterais trouver une bonne agence qui pourra s’occuper de la gestion locative à peu de frais voire même à la charge exclusive du locataire.

Sommaire de mon site immobilier jadidalocations.comOù trouver tous ces avantages ? Hé bien à El Jadida, bien sûr  :-)
Savez vous que la ville d’El Jadida a enregistré l’installation de plus de 1000 nouveaux résidents étrangers sur la seule année 2011.

Prenons un exemple concret.

Un appartement en résidence avec piscine par exemple, car c’est ce qui se loue le mieux.
(Attention pour certains la piscine n’est remplie et entretenue que l’été. Ce qui réduira le nombre de clients possibles)

Le tarif moyen d’un  T3 (2 chambres) avec terrasse est de 58 000 €
Les charges de copropriété d’environ 350 € (car il y a une piscine à entretenir, sinon c’est bien moindre)
Pour les impôts comptez environ 45 € /an d’impôts locaux .
Concernant les impôts fonciers vous en êtes exonérés pendant 5 ans. Ensuite, une fois lancées, vos locations futures les régleront sans souci et le tarif sera bien moindre qu’en France.

Passons aux bénéfices
En été :
Comptez 60 € /jour de bénéfice en location estivale. En le calculant par précaution pour un minimum  de 45 jours sur 60 jours de saison estivale (Juillet Août) soit 2700 € .
Pourquoi 60 € seulement?
Parce que :
- El Jadida n’est pas Agadir ni Marrakech (se loue là bas plus cher mais le coût est supérieur)
- Qu’il y a une certaine concurrence étant donné qu’en été la moitié de la ville est à louer
- Qu’il faut régler 20 % à l’ agence  (déjà déduits ) qui vous trouvera des clients, s’occupera de l’accueil-départ et réglera tout éventuel souci dans votre bien  . Donc demander un tarif raisonnable pour rester concurrentiels.

En dehors de la période estivale vous pouvez en principe compter le reste de l’année sur :
10 jours minimum toujours en location de vacances à 40 € : 400 €
2 mois de location entre Octobre et fin Juin :  400 € X 2 = 800 €  souvent à des retraités qui profitent de cette période meilleur marché. (En été un appartement tel que celui pris en exemple se loue au mois au minimum 1700 € ).

Toutes les projections ici ont été prises sur des bases minimum afin de coller au plus prés de la réalité. Les revenus à en attendre sont souvent supérieurs mais peuvent aussi être moindres certaines années, certains facteurs les modifiant en permanence.(Crises économiques en Europe, chute de l’Euro, ramadan en plein été, soucis géopolitiques  etc.)

Passons aux comptes
Achat :  58  000 €
Ameublement  et aménagements: 4 500 €
Charges annuelles 395 €
Bénéfices annuels : 3900 €

Conclusion. Si votre crédit ne porte que sur la moitié de l’achat (30 000 €) et en soustrayant les charges et impôts foncier à venir au bout de 5 ans  vous rembourserez votre crédit en 9 ans environ et le tout en 18 ans maxi .
Et vous aurez l’avantage de pouvoir y venir en vacances tout le temps où il est disponible (la majeure partie du temps, ou alors gagner un peu moins.

A noter qu’il est également possible de le louer à l’année si vous n’y venez pas du tout.
Auquel cas en le louant 400 € mensuels, comptez environ 4800 €/an  soit 4 400 € en déduisant charges et impôts locaux.

Dans ce cas de figure l’appartement sera remboursé intégralement en 14 ans. Et  un an de plus de location vous remboursera toutes les charges et impôts !

Pas convaincus ? Alors lisez mon article sur les avantages incontestables à venir passer sa retraite au Maroc (pour ne rien vous cacher il sera suivi d’un autre détaillant les inconvénients)

 Pour conclure  permettez moi de vous présenter ce petit guide téléchargeable que j’ai écrit afin de vous faire découvrir le Maroc en profondeur. Il vous permettra de vous faire une idée du peuple Marocain et de découvrir différentes régions pour faire un choix d’installation.
Ici la version papier de   »Maroc, le découvrir, l’aimer, s’y installer ». sous forme de livre noir et blanc ou couleur)

Cet article a été modifié le 2 Janvier 2013, à la demande d’un des commentateurs. Comme quoi n’hésitez pas à commenter et poser des questions. Je répondrais à tous vos souhaits (ou presque ;-)


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Commentaire

Investir dans l’immobilier locatif au Maroc Combien cela rapporte ? — 29 commentaires

    • Bonjour Thomas
      Oui il faut demander un visa touristique si vous souhaitez rester plus longtemps. Avec un contrat de bail il vous sera accordé sans aucune difficulté. Pour obtenir une carte de résident à l’année ou plus il faut par contre y travailler ou y faire virer votre retraite.
      Bonne installation et n’hésitez pas si vous avez d’autres questions

  1. Bonjour, J’aime bien l’analyse mais je trouve qu’il a d’autre ville plus rentable , je citerai Marrakech pour la location saisonniere ( de 800dh à 1200dhs par jour x 30 lors des périodes haute saison ) .

    Bien plus rentable qu’une location normal à 4000 dhs ou 5000dhs par mois.

    Seul probleme : la gestion , il faudra etre disponble ou bien faire confiance à quelqu’un pour le gérer !

  2. Bonjour Othmnane

    Oui bien sûr c’est plus rentable à la location sur Marrakech mais c’est aussi beaucoup plus cher à l’achat. Sauf bien sûr si l’on achète dans la banlieue de Marrakech dans une de ces résidences avec piscine qui poussent partout comme des champignons (vénéneux).

    il faut aussi être conscient qu’un jour il y aura un gros problème de manque d’eau pour les milliers de piscines de Marrakech.

    Et puis comme tu le soulignes il faut quelqu’un de confiance et compétent pour pouvoir le gérer.
    D’où mon utilité ;-)

    Bien amicalement
    Jacky

  3. l’investissement au maroc reste relativement sûr par rapport aux autres classes d’investissement à condition de choisir le bon emplacement. Il est important de noter que l’investissement immobilier est le seul placement qui peut se faire intégralement à crédit.

    • Cher Monsieur
      Merci de votre commentaire et de votre remarque.
      Mon blog est indépendant mais est également une rubrique de mon site immobilier http://www.jadidalocations.com comme indiqué dans sa présentation. Si vous l’avez consulté, je pense que le mode opératoire concernant les locations de longue durée y est bien défini. (si non merci de m’en faire part)
      Je vais tenir compte de votre remarque et mettre encore plus clairement (il y a déja un grand bandeau publicitaire) un lien vers mon site immobilier pour les visiteurs à venir.

  4. je me mettais plus dans la peau d’un investisseur désireux d’acheter un bien pour le louer au Maroc et c’est en sens que votre article pourrait décrire les démarches pour se lancer dans une telle aventure.
    En fait, vous démarrez là dessus cf le titre de l’article et le début puis vous passez du côté du locataire désireux de trouver un bien pour se loger sur place. Peut être que faire deux articles séparés serait mieux.

  5. Voilà qui est fait. Cet article a été remanié et une série d’articles pour passer sa retraite au soleil du Maroc est en cours.
    Bien amicalement
    Jacky

  6. Bonjour je rentre du Maroc et je suis très intreresse par les articles que vous publie.Mais en cas d ‘achat peut on revendre et récupérer sa mise( en cas de décès par exemple et vente pour les héritiers )
    Merci
    P.Baroin

    • Bonjour P.Baroin
      Concernant les reventes. Si votre bien a bien été déclaré à l’office des changes lors de l’achat (travail du notaire) vous pouvez , même en le vendant en Dirhams changer cet argent pour le rapatrier en France à présent en une seule fois (jusqu’à présent cela s’étalait sur 4 années.
      Quand à vos héritiers, il n’y a pas de droits de succession au Maroc. Le décès d’un français au Maroc doit être déclaré en France. Les français restent soumis à leur loi nationale et s’il y a des droits à payer, ce sera en France.
      N’oubliez pas de vous inscrire à ma newsletter ;-)

  7. je pense y passer ma retraite, pas pour louer, donc être propriétaire dans votre jolie ville pas loin de l’océan…
    pouvez vous m’orienter pour trouver ce qui me conviendrait..

    merci et à ++++

    • Bonjour
      Avec plaisir mais merci de me contacter sur mon email (jacky.bourgogne@gmail.com) pour me donner les détails de ce que vous souhaitez acquérir
      Bien amicalement
      JAcky

  8. il est vrai que l’investissement dans l’immobilier peut être très vite rentable surtout pour Maroc, contrairement sur la côte d’azur où le prix du m² constitue un frein à cet investissement.

  9. Cette article tombe au bon moment car actuellement je cherche des opportunités d’affaires et j’ai récemment entendu que le maroc présente plusieurs avantages fiscaux en ce qui concerne les investissements immobiliers, pouvez-vous m’en informer d’avantage?

  10. Merci pour votre commentaire.
    Vous trouverez les informations demandées dans mon article, http://jadidalocations.com/blog-maroc/retraite-au-soleil-du-maroc-les-avantages/ qui contient ceci :
    « Vous pourrez obtenir une carte de séjour d’un an renouvelable avec un bail de location annuel en bonne et due forme ou par l’achat d’un bien. Tout achat sera exonéré de taxe immobilière pendant 5 ans.
    De plus le Maroc offre aux retraités dont la pension est d’origine étrangère de nombreux avantages fiscaux : tous les retraités bénéficient d’un abattement fiscal de 40 % sur les revenus déclarés, l’impôt sur le revenu qui en résulte bénéficie d’un abattement de 80 % en faisant virer leur retraite au Maroc . »

    Et d’autres informations dans celui-ci : thttp://jadidalocations.com/blog-maroc/petite-analyse-de-letat-de-limmobilier-au-maroc-en-20112012/

  11. Merci Jacky ! c’est un article fort intéressant !
    Je suis intéressé pour faire des investissements immobiliers au Maroc mais je me pose encore beaucoup de questions sur les risques, la rentabilité, possibilité de rapatrier son argent après vente, type de location (à l’année, saisonnier), type de bien…

    Serait-ce possible d’en discuter avec vous? Prendre conseil auprès d’un expert :)

    Cordialement,

    Zakaria

  12. Bonjour
    Vos articles sont très intéressant.
    J’ai fais construire à el jadida,et la villa est casi fini(quelque placard à posé).
    J’ai louer celle ci avant de retournera en France, pour ne pas la laisser vide(avec contrat légalisé)
    Et au bout d’un mois le locataire ne pays plus.
    Pourriez vous m’oriente pour régler ce problème et voir la mettre en gestion chez vous,car votre blog m’inspire confiance.
    Vous pouvez me joindre en France au 06 19 81 30 33
    Cordialement mr zekri.

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